各镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门、直属各单位：

　　《关于〈海盐县县城中心城区农民私房拆迁与补偿办法〉的若干规定》已经县十三届政府第五十三次常务会议研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。盐政办发〔2011〕55号文件同时废止。

　　 二○一二年三月五日

 

关于《海盐县县城中心城区农民私房拆迁与补偿办法》的若干规定

　　为认真贯彻《海盐县县城中心城区农民私房拆迁与补偿办法》（盐政发〔2012〕19号），根据县城中心城区农民私房拆迁实际情况，现对县城中心城区农民私房拆迁补偿安置工作作如下若干规定：

　　一、安置基准面积的规定

　　安置基准面积以有效的农民建房批准用地证件核准；《房屋所有权证》载明的建筑面积为合法补偿面积，不作安置基准面积依据。

　　（一）住宅

　　已履行建房审批手续的住宅建筑面积为安置基准面积。其多批少建部分视作放弃，少批多建部分属同期同幢的按同类建筑建安成本给予补偿，不作安置基准面积依据。

　　已履行建房审批手续的辅房，其安置基准面积的认定和评估补偿，同住宅相同方法处理。

　　在县城规划区控批前，有建房审批资格的农户，其主体住宅建房审批手续不全的，由所在社区或行政村出具书面证明，载明建房日期、家庭人员状况等，经县城中心城区农民私房拆迁管理部门审核认定后，按下列方式予以处理：其主体住宅按该区域现行审批政策结合建房时人口确定占地面积，并结合层数（最高两层）计算后的建筑面积，视作安置基准面积；主体住宅超过上述规定占地部分建筑面积及非主体住宅建筑面积，不作为安置基准面积。

　　（二）住畜混建

　　住宅与畜舍同期混合建造不能区分且均已履行建房审批手续的，其中符合该区域现行审批政策的占地面积和履行建房审批手续的二层（含）以上的住宅建筑面积，视作安置基准面积，超面积部分不作房屋安置基准面积。评估补偿时按县城中心城区农民私房拆迁补偿标准办理。

　　（三）在建房、未建房

　　在拆迁公告发布前已批准的在建房，被拆迁人拆迁时可作如下选择：

　　1.选择按原有旧房确定安置基准面积、拆迁补偿方式及各项奖励的，在建房可按同类建筑建安成本评估补偿。

　　2.被拆迁人选择按在建房确定安置基准面积、拆迁补偿方式及各项奖励的，原有旧房不作补偿。其中核准安置基准面积时，按在建房实有结顶建筑面积为依据，在建尚未结顶的最高按二层计。在建房可按同类建筑建安成本评估补偿。

　　上述选择不得重复交错。

　　拆迁公告发布前已批准的未建房，按被拆迁人现有住宅确定安置基准面积、拆迁补偿和各项奖励。在审批有效期限内，对被拆迁人已缴纳的审批建房费用给予退还。

　　二、非主体建筑的处理规定

　　（一）畜舍

　　建房审批手续不全的畜舍，其符合盐政[2000]6号文件批准条件的占地面积部分评估补偿按县城中心城区农民私房拆迁补偿标准办理；超过规定占地面积建造或加层的建筑面积无论同期或分期，均作违法建筑处理。

　　（二）附属结构

　　附属结构按下列不同情况处理：

　　1.净空高度在2.2（含）米以上的与住宅同期建造且依附于住宅的附属结构，建筑面积按2.2（含）米以上部分的水平投影面积计算，评估补偿标准按其同幢私房评估价的50%—80%给予补偿。净空高度2.2米以下部分不作补偿。

　　2.净空高度在2.2米以下、1.5米以上的与住宅同期建造且依附于住宅的附属结构，建筑面积按其1.5米以上部分水平投影面积的1/2计算，评估补偿标准按其同幢私房评估价的30%—50%给予补偿。

　　3.净空高度在1.5米以下的与住宅同期建造且依附于住宅的附属结构，不予补偿。

　　4.净空高度在1.7（含）米以上、结构完整的住宅架空层，按其水平投影面积计算，评估补偿标准按其同幢住宅评估价结合层高给予50%—70%补偿。净空高度在1.7米以下的不予补偿。

　　上述面积均不作安置基准面积且不得重复计算。

　　（三）临时建筑

　　临时建筑按同类建筑建安成本结合剩余批准的使用年限和成新评估补偿，不注明使用年限的按2年计。

　　（四）土地征收补偿协议签订后，新建围墙（围护）不予补偿。

　　三、违法建筑处理的规定

　　各类违法建筑、未经批准或超过批准期限的临时建筑、加层建筑或因屋面翻修后产生的斜屋面附属结构在拆迁公告规定期限内自行拆除的，参照县拆违标准补给人工费，拆迁费用和残值处理由被拆迁人自行解决。

　　四、拆迁“户”的规定

　　拆迁中“户”的规定按以下证件为准：以农民建房批准件结合农村宅基地使用证为户标准，即每一宅基地为一户。

　　祖传私房需递交镇、村书面证明，县城中心城区农民私房拆迁管理部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建房的，祖传私房不作计户标准。

　　有子女老人单独审批建房的以实有安置基准面积安置，不作计户标准。

　　户口簿、法院调解或判决的家庭析产证明不作拆迁计户的依据。

　　被拆迁私房分次拆迁的，被拆迁人应当在首次拆迁时就确定选择一种安置补偿方式；在后次拆迁时享受的安置基准面积与各项优惠政策与前次合并计算办理。

　　五、拆迁中涉及人口的计算规定

　　在拆迁补偿安置中，对各类补助费涉及人口计算时，作如下规定：

　　（一）非农户口

　　在拆迁公告发布之日，被拆迁人已为非农户口，被拆迁人户籍在被拆迁范围内且其未享受过县内有关优惠购房政策或待遇的（主要指房改房、经济适用房、解困房、集资房、廉租房或货币分房等），在拆迁实施时，可作补助人口计算。

　　（二）独生子女

　　在册的未婚独生子女可按两人计算。

　　（三）义务兵、在校学生

　　服役义务兵、在校学生作为补助人口计算。

　　（四）“两劳”人员

　　被拆迁人在办理拆迁手续时，家庭中现有的“两劳”人员，可作为补助人口计算。

　　（五）承租人

　　承租人不作补助人口计算，租赁关系由被拆迁人自行解决。

　　六、对各类农机具、畜牧自行处理的补助规定

　　被拆迁人现有大型农机具，能提供购置凭证且自主经营的，可一次性享受补助款500—2000元；被拆迁人各类农机具和畜牧自行处理补助标准按户型补助，具体补助标准：大户（5人以上）每户补助900元，中户（3—4人）每户补助800元，小户（1—2人）每户补助700元。

　　享受补助后，上述农机具和畜牧由被拆迁人自行处理。

　　七、对家庭式工厂、商店、作坊的认定和补偿规定

　　家庭式工厂、商店、作坊等私房，按原私房批准用途给予补偿。

　　合法的家庭式商店等，其搬迁、停业等损失，拆迁人视经营规模给予被拆迁人一次性补助，补助标准在1000—10000元之间。设施与库存商品由被拆迁人自行处理。

　　合法的家庭式工厂、作坊等（由被拆迁人提供工商营业执照和税务登记证明），其停业、停产损失以及搬迁、安装、临时过渡费用，按下列情况经评后给予一次性补助：

　　（一） 按本地货物运输价格、设备安装价格计算设备搬迁和安装费用；

　　（二）无法恢复使用的设备按重置价格结合成新或该设备的净值给予补偿；

　　（三）拆迁过渡均由被拆迁人自行解决，拆迁人对被拆迁人临时过渡、停业、停产给予补助；补助标准为该工厂、作坊等实际生产使用的合法建筑面积每月10元/平方米；补助期限从该工厂、作坊合法开工之日起至拆迁公告期满止，最高按15个月计，实际生产不足15个月的，按实际生产的月份计。实际生产时间由被拆迁人提供该工厂、作坊的用电、用工、纳税等申报情况审定。

　　非法经营的家庭式工厂、商店、作坊等，不享受任何补助。

　　八、评估

　　（一）评估机构选择

　　在拆迁公告发布后，县城中心城区农民私房拆迁管理部门应当推荐不少于两家房地产评估机构名单，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在县城中心城区农民私房拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后3日内作出选择。评估机构由县城中心城区农民私房拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由县城中心城区农民私房拆迁管理部门确定。

　　（二）评估费用

　　被拆迁私房初次评估费用由拆迁人承担。

　　非因评估机构漏项失误而要求复评的评估费用，由申请人承担。

　　拆迁当事人提出裁决申请时，房屋拆迁评估技术鉴定费用由申请人向县城中心城区农民私房拆迁管理部门交纳。

　　九、地级差价补偿

　　按县人民政府公布的区域类别规定，被拆迁农民私房与安置用房区域类别有差异的，按130元/m2安置基准面积给予级差补偿。

　　十、优惠政策

　　（一）面积优惠

　　被拆迁人原安置基准面积不足180平方米的，安置基准面积可按180平方米计，同时可享受80平方米以内的超面积优惠政策；被拆迁人未选择房屋安置或选择安置用房建筑面积不达到180平方米的差额部分，不作为任何优惠依据。

　　被拆迁人未选择房屋安置或选择安置用房未达超安置基准面积80平方米的差额部分，其优惠价格与综合价格购房权利视作放弃。

　　被拆迁人在县城中心城区其他区块拆迁时，已享受过《海盐县县城中心城区农民私房拆迁与补偿实施办法》第十三条、第十四条安置优惠政策的，不再重复享受。

　　（二）不重复奖励

　　选择房屋安置的，安置面积不足安置基准面积的部分，按货币补偿价格结算后，不重复享受《海盐县县城中心城区农民私房拆迁与补偿实施办法》第十七条的有关奖励。

　　十一、其他

　　（一）房屋交易

　　农民私房交易，已办理房屋所有权和土地使用权过户的，为合法交易。农民私房私下交易，不办理合法登记手续的，一律视作非法交易，不作为拆迁补偿安置依据。

　　（二）相关税费

　　被拆迁人选择货币补偿，以后购买任何性质的住宅，不再享受县内购房的有关优惠政策，签约补偿时应办理“不再申请住房困难的具结公证书”，并交由相关部门备案，公证费用由拆迁人承担。

　　选择房屋安置的，其安置用房价格与安置基准面积评估补偿款相等部分免交契税，差额部分应当交纳契税。

　　被拆迁人应当按规定交付安置房物业维修资金、闭路电视开户费、燃气开户费、卫生清运费、物业管理费等各类规费。物业维修资金交存标准参照最近一次颁布的海盐县物业专项维修资金交存标准执行。

　　（三）价格结算

　　被拆迁人全部选择多层式公寓安置用房且超安置基准面积时，按照安置用房市场调节比准价格、综合价格、优惠价格、安置价格的顺序，对被拆迁人选择的安置用房依照层次差价率先高后低的程序进行价格结算。

　　被拆迁人同时选择高层安置用房和多层式公寓安置用房且超安置基准面积时，应当对应安置基准面积先结算高层安置用房价格，结算方式采取层次先低后高的程序进行价格结算，再按照前款规定方式对多层式公寓安置用房进行价格结算。

　　被拆迁人全部选择高层安置用房且超安置基准面积时，结算方式采取高层安置用房层次先低后高的程序进行价格结算。

　　（四）证据保全

　　对产权不明晰或其他特殊情况，需对被拆迁私房实施证据保全的，采用货币补偿方式。

　　（五）建筑材料

　　拆迁公告发布前，被拆迁人已购置的钢材、楼板、砖瓦等建筑材料，拆迁人按照拆迁实施时购置等量材料的同期县信息价的10%补助被拆迁人运输、屯放等费用损失，建筑材料由被拆迁人自行处置。

　　（六）孤鳏（寡）户、五保户

　　无经济能力购买安置房的孤鳏（寡）户、五保户，符合条件的，可在就近的敬老院安置，其在敬老院中的权利和义务按照县民政局有关政策办理。