当商品房出现一般的质量问题（比如渗水、漏水，墙体轻微裂缝等），作为购房者该如何与开发商或者开发商委托的物业公司协商索赔。因为，很少有购房者会为了一个小小的诸如墙体裂缝问题而与开发商对簿公堂，更多的时候是选择与开发商或者其委托的物业公司协商处理。对此国傲律师事务所的钱益波律师教大家几招。

　　什么是商品房一般质量问题？

　　一般质量问题主要包括：屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。

　　首先需要明确的一个前提是，在出现一般的质量问题时，购房者除了要求修复以外，如果有其他损失的，可以要求开发商就该损失进行赔偿。

　　维修协议责任明晰

　　在与开发商进行协商的过程中，律师建议双方最好签订一个维修协议，就各自的权利和义务进行约定，篇幅不必过长，只要把问题讲清楚就可以了。

　　第一、要明确需要进行维修的部位，并且开发商同意承担维修义务。

　　第二、约定在维修过程中，开发商要尽到注意义务，保护好购房者已有的装修、家具、电器等，因维修而造成损坏的，要进行赔偿。因维修而不得不破坏购房者已有装修的，要恢复原状或者赔偿装修损失。

　　第三、在维修以后，所修部位不应再出现类似质量问题，并可以约定再出现质量问题时的处理措施。

　　第四、双方要约定损失的项目、赔偿的数额以及支付的方式、时间等。就损失的项目而言，主要是误工费、装修损失，并可以约定给予购房者一定的补偿。如果因装修而需要另外租房的，则包括房租和搬家费用。需要注意的是，短期租房价格较高，在协商房租补偿时要适当高于市场价格。

　　第五、约定进行维修的开工日期以及工期，超出这个时间范围的，开发商要承担违约责任。防止开发商签订协议后又采取拖延战术。

　　保修期内及时解决

　　购房者在发现一般质量问题时一定要及时通知开发商，因为一般质量问题都有一个保修期。如果开发商在接到通知后采取拖延战术的，购房者可以采用特快专递的形式寄送书面通知，并保留寄送存根，作为已经向开发商进行通知的证据。        （周斐 李雯婷）

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